Promesse unilatérale

La promesseunilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124). Le vendeur est seul engagé. L’« acquéreur » bénéficie pour réfléchir non seulement du délai de rétractation de 10 jours mais aussi du délai d’option dont la durée, déterminée dans la promesse, est souvent supérieure à 10 jours. Autrement dit, tant qu’il n’a pas levé l’option, il n’est pas tenu d’acquérir. En contrepartie de cette promesse, le bénéficiaire verse une indemnité dite d’immobilisation. En pratique, cette indemnité correspond au maximum à 10 % du prix de vente ; rien n’interdit de se mettre d’accord sur une indemnité inférieure (5 % par exemple), voire pas d’indemnité du tout. Mais une promesseunilatérale de vente consentie par un particulier et valable plus de 18 mois doit, en plus d’être constatée par acte notarié, prévoir une indemnité d’immobilisation d’un minimum de 5 % à déposer entre les mains du notaire ; à défaut, la promesse est nulle. Le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend essentiellement de la décision du bénéficiaire de la promesse :

s’il se rétracte dans le délai de 10 jours, l’indemnité lui est restituée ;
s’il décide d’acquérir (on dit qu’il « lève l’option »), l’indemnité s’imputera sur le prix de vente ;
une fois le délai de rétractation passé, s’il renonce à acheter ou ne lève pas l’option dans le délai fixé, l’indemnité sera acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Pour les promesses conclues depuis le 1^er octobre 2016, la rétractation du vendeur pendant le temps laissé à l’acheteur pour opter n’empêche pas la vente (C. civ. art. 1124, al. 2). Avant cette date, il était jugé, au contraire, que la rétractation du vendeur avant la levée d’option empêchait la vente : si le vendeur retirait son offre avant la fin du délai d’option, l’acheteur pouvait obtenir des dommages et intérêts mais pas la réalisation forcée de la vente.

À compter de la levée de l’option, acquéreur et vendeur sont définitivement engagés. Seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet aux parties de se désengager sans dommage.

Il convient de déterminer avec soin dans la promesse les conditions de délai et de forme de la levée de l’option. En pratique, le formalisme de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est protecteur.