Le fonds de commerce se compose à la fois d’éléments incorporels (la clientèle, le droit au bail, l’enseigne, le nom commercial, les brevets, les marques de fabrique, les licences et agréments, etc.) et d’éléments corporels (le mobilier, le matériel, l’outillage, les marchandises). Un fonds de commerce peut exister même si certains de ces éléments font défaut. Le seul élément indispensable pour que le fonds existe est la clientèle.
L’importance de chacun des éléments par rapport à la valeur d’ensemble du fonds est très variable. Tantôt l’élément principal est constitué par les qualités personnelles du commerçant (par exemple, un coiffeur), tantôt c’est l’emplacement du fonds (par exemple, un magasin situé à un emplacement privilégié) ou encore le matériel (par exemple, une laverie automatique).
FAQ
1. Clientèle
On distingue en principe :
- la « clientèle », constituée par l’ensemble des personnes qui ont l’habitude de se fournir chez un commerçant en raison de ses qualités professionnelles ;
- l’« achalandage », constitué par les acheteurs qui entrent occasionnellement dans un magasin en raison uniquement de sa situation.
La clientèle est l’élément essentiel du fonds de commerce, même si elle peut être très mouvante. L’absence de clientèle entraîne l’inexistence du fonds.
2. Droit au bail ou pas-de-porte
Le droit au bail, appelé également « droit au renouvellement », ou « pas-de-porte », constitue un des principaux éléments incorporels du fonds de commerce. Cet élément fait défaut lorsque le propriétaire du fonds est également propriétaire des locaux qui abritent le commerce.
Le droit au renouvellement est d’ordre public. Bénéficient de ce droit les locataires, commerçants, industriels et même les artisans, s’ils sont régulièrement inscrits au registre des métiers (C. com. art. L 145-1) ainsi que les sous-locataires si le propriétaire a autorisé ou agréé la sous-location. Peu importe qu’il s’agisse de personnes morales (par exemple, une société) ou de personnes physiques.
Le droit au renouvellement suppose qu’un bail (écrit ou verbal) ait été précédemment conclu entre le propriétaire des locaux et le locataire commerçant. Ne peuvent prétendre au droit au renouvellement les bénéficiaires d’un contrat de très faible durée, d’une occupation précaire ou encore d’une concession d’un immeuble dépendant du domaine public.
Le locataire ne bénéficie du droit au renouvellement que s’il exploite le fonds (ce qui suppose l’existence d’une clientèle) et si cette exploitation a été effective au cours des trois années qui précèdent le renouvellement.
Le droit au renouvellement porte sur :
- les locaux principaux où est exploité le fonds de commerce ;
- les locaux accessoires à l’exploitation du fonds, c’est-à-dire les locaux dont la privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds ;
- les terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire et que l’usage du terrain soit indispensable à l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie.
3. Nom commercial et enseigne
Le nom commercial est « l’appellation sous laquelle une personne exerce un commerce », il peut constituer un élément important du fonds (par exemple, « Le Printemps »).
L’enseigne est la dénomination choisie par l’exploitant pour distinguer son établissement et rallier sa clientèle. Une enseigne générique telle que « Epicerie fine » ou « Quincaillerie » n’a en principe pas de valeur marchande.
4. Autres éléments incorporels
Peuvent être qualifiés d’éléments incorporels du fonds de commerce :
- un brevet d’invention ;
- un dessin ou un modèle industriel ;
- une marque de fabrique ou de commerce ;
- une licence ;
- une propriété littéraire et artistique.
Les estimations de fonds de commerce ne tiennent généralement pas assez compte de l’équipement du magasin et de la constitution du stock.
1. Agencements et aménagements
Les agencements comprennent les vitrines (extérieures et intérieures), les revêtements (au sol et muraux), les placards scellés, les conduites d’eau, de gaz, d’électricité, les installations d’aération, les escaliers roulants, les ascenseurs, etc.
Lorsque le propriétaire de l’immeuble est également propriétaire du fonds de commerce, les agencements qui ont le caractère d’immeuble par destination sont souvent compris dans le calcul de la valeur vénale de l’immeuble. Dans ce cas, ils ne peuvent également être pris en considération pour l’estimation du fonds.
Les agencements et aménagements intérieurs et extérieurs du fonds ont une incidence certaine sur la valeur du commerce. Si ces agencements sont bien conçus pour l’exploitation, en bon état et modernes (et conformes aux normes en vigueur), une plus-value certaine est conférée au fonds.
Si ces agencements sont mal adaptés ou vétustes, la valeur du fonds s’en trouve affectée.
2. Matériel
Le matériel attaché à l’exploitation d’un fonds de commerce comprend généralement du mobilier (rayonnages, comptoirs, meubles réfrigérés, etc.), de l’outillage (matériel de bureau, appareils de chauffage, d’éclairage et d’entretien, matériel de vente, de manutention ou d’atelier) et du matériel de transport (camions, camionnettes, remorques, voitures). La nature et l’importance du matériel influencent la valeur du fonds. Les barèmes utilisés dans les professions s’entendent matériel compris.
3. Stock
L’estimation d’un fonds (éléments corporels et incorporels) s’entend en général stocks (ou marchandises) non compris. Il n’en demeure pas moins que lorsqu’elles sont cédées avec le fonds (cas habituel), les marchandises (ou stock) ont également une incidence sur la valeur du fonds.
Un stock soit trop important, soit insuffisant, ou encore composé d’articles démodés, constitue une cause de moins-value. Au contraire, un stock bien équilibré et de qualité sera une cause de plus-value. Une rotation rapide du stock reflète la bonne marche de l’exploitation.