Droit au bail et fonds de commerce à Lyon : les différences

Cession de droit au bail et vente de fonds de commerce à Lyon : quelles différences ?

Si vous souhaitez vous lancer dans l’aventure commerciale en ouvrant une boutique à Lyon ou ses alentours, vous devez connaître les termes de droit au bail et de fonds de commerce. En effet, parfois source de confusion, ces deux notions, au régime juridique distinct, comportent de nombreuses autres différences.

Afin de ne pas les confondre, les notaires de l’étude notariale Lechner-Resillot, Tartulier à Saint-Georges-d’Espéranche se proposent dans cet article de définir le droit au bail et le fonds de commerce et de souligner leurs différences. Ainsi, vous pourrez réaliser votre transaction commerciale d’achat de fonds de commerce ou de droits au bail d’une manière plus éclairée.

Notions de droit au bail et de fonds de commerce : les définir pour les comprendre

Le droit au bail : un élément constitutif du fonds de commerce

Le droit au bail est un acte administratif et juridique par lequel le locataire cède son contrat de bail à un repreneur. L’acquéreur du droit au bail s’installe dans les locaux du cédant en échange d’une somme à verser à l’ancien locataire. Il poursuit l’exécution du contrat à sa place et a droit aux garanties du bail commercial.

Le droit au bail, élément incorporel constitutif du fonds de commerce, peut être cédé en même temps que le fonds ou indépendamment. S’il est cédé durant la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut s’y opposer si l’activité exercée, et donc la clientèle, reste la même. Si, le droit au bail est cédé sans le fonds de commerce, le bailleur doit donner son accord.

Le montant de cession du droit au bail dépend de la durée restante entre sa date d’achat et celle de son renouvellement. Plus elle est longue, plus le droit au bail est élevé. Ce montant dépend également du prix du loyer, plus il est faible, plus le droit au bail sera élevé.

Le fonds de commerce : l’ensemble des éléments d’une activité commerciale

Le fonds de commerce regroupe les éléments nécessaires à la réalisation d’une activité commerciale. On distingue :

Les éléments corporels qui sont visibles et tangibles comme le mobilier, l’outillage, l’agencement, les documents comptables, le matériel nécessaire à l’exploitation commerciale…
Les éléments incorporels du fonds de commerce qui sont insaisissables tels que la clientèle, élément constitutif indispensable, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, les licences, les brevets…

Pour déterminer la valeur du fonds de commerce plusieurs types d’évaluation sont possibles : par le chiffre d’affaires, par le bénéfice, par comparaison avec un autre fonds similaire.

Le droit au bail et le fonds de commerce : résumons leurs différences

À la lumière de leur définition, la vente d’un fonds de commerce et la cession d’un droit au bail revêtent plusieurs différences :

Le prix de cession : rappelons que les critères d’évaluations sont différents, d’autre part il n’y a pas de séquestre obligatoire du prix en cas de cession de droit au bail ;

Le consentement du bailleur : il peut s’opposer à la cession du droit au bail si une clause du contrat de bail l’y autorise. Il ne peut, en revanche, pas s’opposer à la vente d’un fonds de commerce ;

Les formalités :

La cession de fonds de commerce est soumise à l’enregistrement de l’acte de cession auprès du Service des impôts des entreprises (SIE), à la publication d’un avis de cession dans un journal d’annonces légales et à la publication d’un avis au Bodacc.
La cession du droit au bail est soumise à la rédaction d’un écrit constatant la cession, d’ailleurs les notaires Lechner-Resillot-Moine-Tartulier à Saint-Georges-d’Espéranche vous conseillent fortement de faire réaliser un acte authentique en raison de la complexité des démarches requises. Il faut également rédiger une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour informer la commune…

Le droit au renouvellement du bail : il n’est possible que dans le cadre de la cession de fonds de commerce. En effet, pour avoir ce droit le fonds doit être exploité pendant plus de 3 ans avant la date d’anniversaire du bail. Dans le cadre d’une cession du droit au bail, le cessionnaire ne peut compléter sa durée d’exploitation par celle du cédant. Le bailleur peut donc au terme du contrat repris refuser sa demande de renouvellement.

Les notaires de l’étude Lechner-Resillot, Tartulier à Saint-Georges-d’Espéranche spécialisés en droit des affaires sauront vous accompagner juridiquement au mieux dans votre projet d’achat ou de cession de fonds de commerce ou de droit au bail à Lyon et sa région. N’hésitez pas à nous contacter.