Usufruit et nue-propriété : tout comprendre du démembrement avec votre notaire à Saint-Georges-d’Espéranche
Vous êtes en couple et vous avez décidé de préparer votre succession en protégeant votre conjoint ? Cet article de vos notaires à Saint-Georges-d’Espéranche va vous intéresser.
Lorsque vous jouissez d’un bien immobilier en pleine propriété, vous en avez :
- L’usus, vous avez le droit d’utiliser le bien ;
- Le fructus, vous avez le droit d’en percevoir les fruits, comme un loyer par exemple ;
- L’abusus, vous avez le droit d’en disposer, comme le vendre par exemple.
Pour préparer au mieux votre succession en transmettant votre bien immobilier à vos ayant droit tout en protégeant votre conjoint, vous pouvez décider d’un démembrement de propriété. Cette solution offre en plus quelques avantages fiscaux. Le démembrement de propriété consiste à partager votre bien immobilier entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Pour tout comprendre du démembrement de propriété, nous allons vous informer sur les droits conférés par l’usufruit et la nue-propriété.
Usufruit, nue-propriété : définition
On parle d’usufruit et de nue-propriété dans le cas d’un démembrement de propriété. L’usufruit est le droit de jouir d’un bien à condition d’en assurer la conservation, sans en être propriétaire. Le propriétaire en aura justement la nue-propriété. Il dispose du bien immobilier mais ne peut en jouir. Autrement dit, l’usufruitier possède l’usus et le fructus, le nu-propriétaire l’abusus : il peut vendre son droit de propriété mais pas la jouissance du bien, il faut obligatoirement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour céder la pleine propriété du bien. L’usufruit peut être accordé pour une durée indéterminée donc jusqu’au décès de l’usufruitier ou pour une durée temporaire.
L’usufruit se produit dans différents cas de figure :
- Sur les biens de ses enfants de moins de 16 ans qui sont donc les nus propriétaires des biens ;
- Sur un bien transmis par testament ou par contrat qui reste en nue-propriété au propriétaire.
- Sur le patrimoine laissé par le conjoint décédé, ce sont les enfants du défunt qui en sont les nus-propriétaires.
Démembrement de propriété : intérêt
Vous l’avez compris, par le démembrement de propriété, la pleine propriété d’un bien immobilier, mais également d’un compte titres ou d’un contrat d’assurance vie, est divisée en nue-propriété et usufruit. Cet acte juridique réalisé par votre notaire à Saint-Georges-d’Espéranche peut être utilisé lors d’une donation.
Choisir le démembrement de propriété lors de votre succession vous permet d’habiter dans le bien jusqu’à votre décès. Si vous le louez, vous percevrez les loyers. Vos enfants en sont les nus-propriétaires. L’intérêt de ce mécanisme est financier, il permet de réduire les charges fiscales. Les droits de mutation et les droits d’enregistrement sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Seul un impôt est à payer au moment de la donation de la nue-propriété. Quand l’usufruit viager s’arrête, c’est-à-dire lors du remembrement de la propriété, les enfants obtiennent la pleine propriété du bien sans droit de succession à régler. Ils ne supportent pas non plus l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.
Dans le cas d’un usufruit temporaire, par exemple lorsque des parents laissent l’usufruit d’un logement à leur enfant pour une durée déterminée, les impôts fonciers sont également calculés sur une partie de la valeur du bien. L’usufruit est valorisé à 23 % par tranche de 10 ans.
Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre le bien immobilier, le calcul de la valeur de l’usufruit peut faire l’objet d’une évaluation économique.
Pour toutes ces questions fiscales, n’hésitez pas à demander conseil à vos notaires à Saint-Georges-d’Espéranche.
L’usufruitier : ses droits et ses obligations
Comme nous l’avons vu plus avant, les droits de l’usufruitier sont de pouvoir utiliser le bien et de percevoir les revenus tirés du bien. Ses obligations sont de :
- Réaliser un inventaire du bien avant son utilisation ;
- Assurer sa bonne conservation, c’est-à-dire l’entretenir ;
- Jouir raisonnablement du bien ;
- S’acquitter des taxes fiscales liées au bien.
Pour préparer votre succession, pour bénéficier des avantages financiers liés au démembrement de propriété ou encore pour organiser au mieux la gestion de votre patrimoine en Isère, n’hésitez pas à prendre contact avec votre étude notariale à Saint-Georges-d’Espéranche.